Kan progressiva avskrivningar motiveras?

Krönikören

Peter Malmqvist

Peter Malmqvist är ordförande i värderingskommittén inom Sveriges Finansanalytikers Förening. Han skriver i vartannat nummer av Balans. peter.malmqvist@eqr.se

7 april, 2014

Redan 1990 introducerade Nobel Industrier progressiva avskrivningar. Det gjordes på goodwill i ett läge då posten hade vuxit dramatiskt. Det var på den tiden då goodwillavskrivningar var obligatoriska, medan avskrivningstiden började flyta ut. Nobel körde progressivt, Atlas Copco och Electrolux körde på 40 år, med motiveringen att förvärven avsåg amerikanska dotterbolag (där 40 år var tillåtet), medan konsult- och finanskonglomeratet Pronator utmanade revisorskåren genom att inte göra några avskrivningar alls. De gjorde en årlig värdering av dotterbolagen för att visa att någon värdenedgång inte skett.

Diskussionen om avskrivningstiderna dök upp efter en våg av uppköp. Sedan mitten av 1980-talet hade svenska bolag handlat dotterbolag i Europa och USA till högt uppdrivna priser – ”Beware of the Vikings”, som det stod på The Economists förstasida, illustrerad av män i hornbeklädda hjälmar, som kastade sig iland från ett vikingaskepp. En och annan fastighet i Bryssel, London och på Mallorca hade även slunkit med. Balansräkningarna svällde och avskrivningarna började bli en belastning. Corporate Financeavdelningarnas mästerhjärnor gick på högvarv. Progressiva avskrivningar var en av produkterna.

Det är därför inte förvånande att progressiva avskrivningar dyker upp i de svenska bostadsrättsföreningarna. Med svällande värderingar blir avskrivningar ett problem, men vi borde inte bli överraskade. Principen går att läsa om i de reviderade årsredovisningarna och ”marknaden” är ju alltid informerad om alla viktiga faktorer som påverkar priset. Därtill har vi kunniga och informerade fastighetsmäklare, som rimligen upplyser kunderna om att föreningens avgifter kommer att stiga, i takt med att avskrivningarna stiger. Nej, så går det ju inte till. Verkligheten är att kunderna inte kan redovisning och mäklarna får betalt av säljarna. Köparna får därför själva leta reda på det finstilta. Den senaste uppståndelsen visar att det är svårt.

Går progressiva avskrivningar att motivera? Ja, om tillgången har noll eller konstanta underhållskostnader. Då kommer summan av avskrivningar och kapitalkostnad att bli konstant, förutsatt att lånen amorteras i takt med avskrivningarna. I praktiken gäller detta framförallt i leasingindustrin, om användaren står för underhåll och reparationer. Då skapar progressiva avskrivningar en konstant kostnad för ägaren, tillsammans med räntorna.

Jämfört med en bostadsrättsförening skulle alltså byggaren behöva svara för kommande underhåll och reparationer, för att progressiva avskrivningar ska ge en rättvisande bild. Var och en förstår naturligtvis att byggföretaget skulle ta betalt för detta i förskott, ungefär som en försäkringspremie, troligen med en konstant summa varje år – alltså planenliga avskrivningar.

Vem blir drabbad? Ingen – om det finns ett säkert sätt att fastställa underhålls- och reparationsbehovet. Då skulle lägenheterna i en dåligt underhållen bostadsrättsförening få ett lägre värde, än dem i en välunderhållen. Problemet är ju att det är oerhört svårt för vanliga människor att fastställa just detta. Och mäklarna jobbar ju, som sagt, för säljaren. I praktiken riskerar därför den oinformerade köparen att kliva in i en fastighet med eftersatt reparationsbehov, utan att det finns kapital fonderat. Med högre avskrivningar hade mer pengar hållits kvar i föreningen, antingen för framtida behov eller för en högre kontinuerlig underhålls- och reparationsplan. Köparen hade haft ett skydd.

Lägger vi ihop detta avskrivningsproblem med dagens extremt låga räntor, börjar årskostnaden för en nyproducerad bostadsrätt att se ordentligt underskattad ut. Uppskattningsvis 15-20 procent av anskaffningskostnaden för en nyproducerad bostadsrättsfastighet är nämligen belånad, till övervägande del med korta lån. Effekten i dag på månadsavgiften är därför historiskt låg. Problemet är att få bostadsrättsköpare förstår att de faktiskt köper en belånad tillgång. En nyproducerad bostadsrätt på 100 kvm brukar svara för cirka en miljon kronor av föreningens samlade lån. Det står ingenstans i annonsen.

Många kommer att bli förvånande när månadsavgiften stiger, den dag räntorna i samhället går upp. Det borde därför vara lag på att annonsera priset på en bostadsrätt, som summan av säljarens pris, plus lägenhetens andel av föreningens lån. Då skulle priset vara jämförbart med ett villapris, som ju alltid avser en obelånad fastighet.

En kommentar till “Kan progressiva avskrivningar motiveras?”

  1. Patrick Södermar skriver:

    Hej Peter,

    Jag anser att rätt använt ger den progressiva avskrivningen den mest rättvisande bilden. Du är själva inne och snuddar vid området. Jag anser att avskrivningen bord beräknas utifrån det totala underhållsbehovet och sättas progressivt. Finansiellt bör det matchas med amorteringen d v s annuitetsmodell bör tillämpas. Som tillägg till detta vore det lämpligt att kräva att föreningarna tvingas redovisa planerat underhåll i ett väl valt intervall förslagsvis 3år. 4-10 11-20 20-30 30-.

    Med denna metod fördelas kostnaden rättvist över tiden.

    Patrick Södermark
    VD Conzignus Hem och Fastighet AB

Kommentera

Semesterlön – så räknar du rätt som arbetsgivare

24 maj, 2017 Snart dags att räkna ut de anställdas semesterlöner. Resultat reder ut!

Ärligt talat, Dan! – om millennials

23 maj, 2017 Under vinjetten Ärligt talat, Dan! ställer Balans vassa frågor till FAR:s generalsekreterare Dan Brännström.

Myndighetslådor borta från i sommar

21 maj, 2017 Skattekontoren samt Skatteverkets, Pensionsmyndighetens och Försäkringskassans brevlådor försvinner helt.

FAR-podden: ”Vi har sett vår redovisning av hållbarhet som ett legobygge”

20 maj, 2017 AB Svensk Exportkredit (SEK) delar med sig vinnarformeln till en lyckad redovisning av hållbarhet.

Socialt entreprenörskap prisas

19 maj, 2017 Genom kombinationen hållbarhet och socialt ansvar har Björn Söderberg byggt framgångsrika företag. Nu prisas han.

SEK vinnare av Bästa redovisning av hållbarhet 2016

18 maj, 2017 SEK imponerade på juryn till FAR:s pris Bästa redovisning av hållbarhet 2016. Balans intervjuar!

 Upp

RAKT MED RAKEL Avsnitt 13: Gunvor Pautsch
För att lyssna på podcasten måste du uppgradera din webbläsare
eller hämta hem den senaste versionen av Adobe Flash Player